top of page
SHMUEL COHEN

תמא 38 ברמה שלא הכרתם...

מהי תמ"א?

פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט ארצי לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אשר בנוסף גם המעניק לדיירים הזדמנות מיוחדת לשדרוג משמעותי בחוויית המגורים באיכות החיים.
התוכנית אושרה בשנת 2005 ונכללים בה אותם מבנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980.
* חשוב להבהיר כי ישנם שני סוגים של תמ״א 38, תמ״א 38/1 הינה תכנית לחיזוק הבניין הקיים ותמ״א 38/2 הינה תכנית הריסה ובניה מחדש כמפורט להלן:

IDG_8789-Edit.jpg

פנינת זוננפלד 28-30

2021

יחידות דיור 25

פרויקט תמא 38/2


פרויקט ייחודי מסוגו בשכונה החרדית בית ישראל, הכולל שטחי מסחר ייחודיים. 

רשב"ג 22

2016

יחידות דיור 18

פרויקט התחדשות עירונית ראשון מסוגו בירושלים.
הפרויקט ממוקם בשכונת קטמון המתחדשת וכולל  פנטהאוז מפואר עם בריכה.

IDG_8417-Edit.jpg

תמ"א 38/1

זכויות הדיירים

הדיירים (בעלי הזכויות) נהנים משיפור וחיזוק העמידות הבניין מפני רעידות אדמה בנוסף, הם זוכים לתוספת בנייה המהווה תמהיל של עד ל-25 מ"ר לדירה – זאת באמצעות חדר נוסף/ ממ"ד, מרפסת ו/או מחסן.
במידה וקיימת ייתכנות טכנית, מותקנת בבניין מעלית חדישה כמו גם חנייה.
כלל התשתיות של הבניין עוברות שדרוג, הבניין עובר שיפוץ חיצוני וכך גם חדר המדרגות, הלובי והגינה.

 

 

הסכמת הדיירים


בכדי שפרויקט תמ"א 38 יוכל לצאת מלכתחילה אל הפועל, נדרשת יוזמה, אשר יכולה להגיע הן מצד הדיירים והן מצד היזם.
לאחר בדיקות מקדימות שהמבנה אכן עומד בקריטריונים הנדרשים, הדיירים יערכו הצבעה ויהיה עליהם להגיש הסכמה בכתב.
כאן חשוב להדגיש, כי בכדי שפרויקט תמ"א יצא אל הפועל, אין צורך בהסמכה של כלל הדיירים אלא מספיק הסכמה של 66 אחוז מדיירי הבניין.

 

זכויות הדיירים במסגרת פרויקט תמ"א 38 הן רבות, אך, בכדי להימנע מסיכונים, חשוב שהדיירים ינקטו בצעדים במטרה לשמור על זכויותיהם כמו: מינוי עורך דין, מפקח בנייה ושמאי מקרקעין.
הדיירים אף זכאים להתארגן ולבחור בנציגות מטעמם, אשר תהיה אחראית על קידום הפרויקט.

העבודות המתבצעות במסגרת הפרויקט:

  • בניית ממ"ד לכל דירה (בהתאם לקווי בניין)

  • בניית מרפסת שמש לכל דירה (בהתאם לקווי בניין)

  • שיפוץ חזית הבניין

  • חיזוק יסודות הבית נגד רעידות אדמה (ע"פ תקן 413)

  • חיפוי המבנה באבן ירושלמית (ע"פ תקנות ההתחדשות העירונית בעיר ירושלים)

  • החלפת כלל התשתיות המשותפות

  • פיתוח חיצוני – בניית גדרות, שיפוץ הגינה ויצירת שבילי גישה

  • שיפוץ לובי הכניסה

  • בניית מעלית חדשה (בהתאם להיתכנות טכנית) או שיפוץ המעלית הקיימת

 

 

מס שבח והיטל השבחה


זה אומנם נכון כי פרויקט תמ"א מעלה את ערך הדירות בבניין ולכן, הדיירים נהנים מרווח הטמון בעצם זכויות הבנייה אשר ניתנו להם במסגרת הפרויקט. אבל, החדשות הטובות שלמרות כל הנאמר, הדיירים פטורים מתשלום מס שבח - כל עוד מתקיימים התנאים הבאים:

  • היזם מעניק לדיירים את כל מה שהוא מחויב לו במסגרת תכנית התמ"א.

  • התמורה על מתן הזכויות ניתנת לדיירים באמצעות שיפוץ המבנה ולא ע"י אמצעים אחרים.


גם בכל מה שקשור להיטל השבחה, החוק קבע כי בפרויקטים של תמ"א 38, הדיירים יזכו לפטור מהיטל ההשבחה.

 

 

תמ"א 38/2


תיקון תמ"א 38/2 יצא לאחר שהתגלה כי לא מעט בניינים לא יעמדו בתקן 413, וזאת גם לאחר החיזוק המבוצע במסגרת תמ"א 1 /38.
התיקון מאפשר למעשה את הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש, תוך הקפדה על עמידה בתקנים מחמירים.
הבניין החדש אשר נבנה, הינו גבוה יותר מקודמו ולכן, גם מכיל מספר גדול יותר של יחידות דיור – כמות הדירות שיתווספו, כמו גם גובהו המקסימאלי של הבניין, כפופים למדיניות של הרשות המקומית.
במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 הדיירים נהנים ממגורים בבניין חדש לחלוטין, מדירה חדשה, מודרנית וגדולה מקודמתה, אשר תוכננה בקפידה.
בדומה לפרויקט פינוי בינוי, גם במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 הדיירים מפונים מדירתם ומשוכנים בדירות זמניות, כאשר, השכירות משולמת על ידי היזם – למעשה, ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי, בא לידי ביטוי בהיקפים – פרויקט תמ״ 38/2 יכול לצאת אל הפועל גם

בהיקפים קטנים יחסית (מתחת ל22 יחידות דיור).

קבוצת שמואל כהן

קבוצת שמואל כהן ידועה כמובילה בתחום תמ"א 38 בירושלים ומחוצה לה כבר שנים רבות ולכן, בחירה בקבוצה, יכולה להסב שקט נפשי לדיירים, בידיעה שכל זכויותיהם במסגרת הפרויקט, ימומשו בצורה מקיפה ומלאה.

Analyzing Graphs
Whatsapp%2520logo%2520green_edited_edite
bottom of page